必ず暗記すべき不動産鑑定評価基準総論第１章～第４章

総論第１章から第４章までの必ず暗記すべき不動産鑑定評価基準を選定しました。

正直、不動産鑑定評価基準を全て暗記するのは無理です。まぁ全て暗記してたほうが、合格しやすいのは間違いありませんが、絶対無理です。

いろいろな意見はあるかと思いますが、私はここに記載した基準の暗記だけで、論文試験は勝負ができると思っております。

不動産の価格の特徴

（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その用益の対価である賃料として表示される。そして、この価格と賃料との間には、いわゆる元本と果実との間に認められる相関関係を認めることができる。
（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの権利利益について、その価格（又は賃料）が形成され得る。
（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展 衰退等の変化の過程にあるものであるから、不動産の利用形態が最適なものである かどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる長期的な考慮の下に形成される。今日の 価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。
（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような 取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは一般の人には非常に困難であ る。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の鑑定評価活動が必要となるものである。

第１章においては、不動産鑑定士の責務に目がいきがちですが、不動産鑑定士の責務は１０回くらい読んで雰囲気をつかんでおけばよいのでは思います。価格の特徴を暗記しておいたほうが、他論点の補足として論文に厚みをもたせることができます。

不動産の種類

不動産の種別とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の類型とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。

これはマストです。一字一句を書けるようになってください

宅地の類型

宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、更地、建付地、借地権、底地、区分地上権等に分けられる。
更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属している宅地をいう。
借地権とは、借地借家法（廃止前の借地法を含む。）に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。

更地は最有効使用を前提と覚える。建付地と借地権は、現況建物があることや契約があることを前提として考えるため、それぞれ減価の可能性があることを覚える。短答式試験で雰囲気はつかんでいると思いますので、論文では書けるようにレベルアップしておきましょう。

建物およびその敷地の類型

建物及びその敷地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。
自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分及び同条第６項に規定する敷地利用権をいう。

ここも短答式試験で雰囲気はつかんでいると思います。やや暗記しづらいですが、論文では書けるようにレベルアップしておきましょう。

価格形成要因

不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。
不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、要因それ自体も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。

短答式試験では、「不動産の効用」「相対的希少性」「不動産に対する有効需要」の３つに影響を与える要因であることと、価格形成要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」の３つであることを覚えるのはマストで、価格形成要因を「市場参加者」の観点から明確に把握することが分かれば平均以上かと思います。

ただ、論文試験ではこのフレーズを書けないと、第4章や第6章への論点につなぎとしての記載が唐突感がでてしまいます。内容は覚えやすい箇所と思いますので、暗記の戦いです。

地域要因

地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要因をいう。

一字一句を書けて、初めて勝負ができます。

個別的要因

個別的要因とは、不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。

一字一句を書けて、初めて勝負ができます。

最有効使用の原則

不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。

これは本気マストです。一字一句を書けて、初めて勝負ができます。

均衡の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、その構成要素の組合せが均衡を得ていることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である

均衡の原則は、最有効使用の判定にあたり重要な指針となるものです。内部構成要素の均衡状態、すなわち、建物とその敷地がフィットしているかどうかを分析する必要があります。

適合の原則

不動産の収益性又は快適性が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に適合していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が環境に適合しているかどうかを分析することが必要である。

適合の原則は、最有効使用の判定にあたり重要な指針となるものです。外部環境との適合状態、すなわち、建物と周りの環境がフィットしているかどうかを分析する必要があります。