総論第7章から第9章までの必ず暗記すべき不動産鑑定評価基準を選定しました。
第7章の基準は、不動産鑑定評価基準の中で最も重要な部分となります。
第６章までの基準暗記で疲れ切ってしまい、肝心な第７章に十分に時間をかけれない受験生も結構います。まんべんなく評価基準は暗記していく必要があります。第７章はボリュームもあり大変ですが、あきらめずに暗記作業を進めましょう。
取引事例の選択について
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。
（１）次の不動産に係るものであること
⓵近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には 近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存する不動産
⓶対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。
（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（３）時点修正をすることが可能なものであること。
（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
取引事例比較法の「事例の収集及び選択」の記載もほぼ同じです。「事例の収集及び選択」で覚えてもよいかもしれません。
原価法
原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。
原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、再調達原価を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる
原価法の定義は一字一句マストです。原価法の定義をきちんと記載した後に原価法の有効な場合を書いておくと、論文に厚みが出てきますが、有効な場合の記載は８０％レベルの記載で十分です。
短答式でも出題される箇所でもあるので、確実に理解していきましょう。
再調達原価
再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
原価法の定義は一字一句マストです。
減価修正の目的
減価修正の目的は、減価の要因に基づき発生した減価額を対象不動産の再調達原価から控除して価格時点における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。
答練でも、慌てて「減価修正」を「原価修正」と記載する受験生も意外と多いです。一字一句マストです。
取引事例比較法
取引事例比較法は、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を比準価格という。）。 答練でも、慌てて「減価修正」を「原価修正」と記載する受験生も意外と多いです。一字一句マストです。
収益還元法
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を収益価格という。）
収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。
（１）直接還元法
（２）ＤＣＦ法
コメント