【2026年10月更新・このページの位置づけ】この記事は過去問30題を優先的に復習するための学習メモです。「30題の暗記だけで合格できる」という意味ではありません。論文式には鑑定理論以外の民法・経済学・会計学や演習などもあり、出題内容は年度ごとに異なります。最新の国土交通省の過去問題・試験結果を基に、答案構成と制限時間での練習を合わせて行ってください。学習の全体像は資格試験学習ガイドから確認できます。
論文試験は難しい
不動産鑑定士試験の最大の勝負どころは、論文試験です。
そして、当たり前ですが、論文試験は難しいです。
短答式試験の合格者のうち、論文試験に合格するのが１０％です。一筋縄ではいかない試験です。
短答式試験に受かっても人生の思い出にはなりますが、仕事上でプラスになることや、キャリアに役立つことは、まずありません。不動産鑑定士試験に挑んだ限りは、論文試験に合格することで、投資した時間や資金を回収して、大げさな話、新しい人生を切り開くことができます。
論文試験の勉強は、正直きついです。１００回は絶望して、それでも前に進むことを決めて、繰り返して、論文合格にたどり着くことになります。
鑑定評価基準の一字一句を暗記するというプロセスが、受験対策のなかの大きなウェイトを占めているため、
どうしても暗記できない → 絶望 → 再度、暗記する → 絶望 → ・・・・・ → 合格
のサイクルができあがります。神脳を持ってない限り、普通の受験生は皆がその状態です。
一つ言えることは、あきらめずに続けていれば、いずれは上位１０％に入ることができるようになります。
「最有効使用の原則」を確実に書けるになった。「正常価格」と「限定価格」をきちんと書けるようになった。という人は、それをあと５０倍にすれば良いだけです。
あきらめずに続けることが、非常に大事な試験です。頑張りましょう。
論文試験対策として、「過去問の読み込み」による鑑定評価評価基準の暗記を取り入れたい
論文試験対策は、以下のプロセスを繰り返すのが一般的です。
- 鑑定評価基準の暗記
- 論文構成を繰り返す
- 実際に書いてみる
- 答練を受ける
このプロセスを繰り返すのが大事になってきます。そして、何度も言いますが、時間をかけてマスターするのが鑑定評価基準の暗記です。
その暗記を進めるのに、非常に適した過去問が３０問ほど存在します。ほとんどが、昭和５０年代から平成２０年までの過去問になります。
ここ数年は、基本的な考えを問う試験方針のため、鑑定評価基準をきちんと書ければ合格できる試験になってきましたが、平成２０年以降はかなり実務よりで応用的な考えを問う問題も多く、鑑定評価基準の暗記だけでは対応できない問題も多いです。
令和の不動産鑑定士試験は、基本的な問題で、鑑定評価基準の暗記だけで対応できる問題になると思われます。
そのため、昭和５０年あたりから平成２０年までの、鑑定評価基準の暗記だけ解ける過去問を読み込みながら、基準の暗記を進める学習方法が合格の近道になるはずです。
このブログでは、絶対暗記すべき過去問を３０ほど、選んでご紹介いたします。
「鑑定理論」で絶対暗記すべき３０の過去問
鑑定理論の過去問としては、TACの1965年～2005年過去問が収録された以下の「論文試験 鑑定理論 過去問題集」を用意してください。
昭和４９年度 第４問
「不動産の種別及び類型が不動産の経済価値を本質的に決定づけるものである」と述べられているが、このことの意味を明らかにしなさい。
解答を読みながら、種別と類型の定義、地域分析と個別分析の暗記を進めてください。また、種別と類型から地域分析のつなぎ方が参考になる問題です。
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