不動産鑑定士試験とは？

新しく学ぶ方へ：このページには2022年当時の試験日程や受験記録が含まれます。現在の学習順序・短答・論文の教材は不動産鑑定士の学習ガイド、最新の日程は国土交通省の公式案内を確認してください。

ブログ読者の皆さま、受験勉強されている皆さま、おつかれさまです。
【2026年10月11日時点の試験情報】
2026年（令和8年）不動産鑑定士試験は、出願受付が2月5日～3月6日、短答式試験が5月17日、論文式試験が8月1日～3日に実施されました。短答式の合格発表は6月24日、論文式の合格発表は10月16日（予定）です。以下の2022年の日程・合格率の表は過去の記録として残しています。新たに受験を検討する方は、必ず国土交通省の令和8年試験実施情報と公式の過去問題・結果をご確認ください。翌年度以降の日程はその年度の公式発表を参照してください。

【過去の試験情報】この記事の以下の表には2022年（令和4年）の願書配布期間や願書受付期間、試験日程を掲載しています。これらは2026年や次回試験の日程ではありません。最新年度の情報は上記の国土交通省公式ページをご確認ください。

改めて、不動産鑑定士試験の制度・内容について、記載していきます。

不動産鑑定士試験とは

不動産鑑定士試験は、不動産鑑定士になるための試験です。

不動産鑑定士試験は、司法試験・公認会計士試験とともに文系の三大国家資格と言われている難関試験ではありますが、他資格と比較しても、試験受験者数や資格者数も少なく、TVドラマになるよう激しい業務でもないため、知名度は高くありません。

知名度は高くありませんが、不動産鑑定士試験は、マークシート方式の短答式試験に加えて論文試験があるため、簡単に合格できる試験ではありません。試験合格するまでに、普通は数年かかる試験です。（TACでまとめて受講する信託銀行社員のように短答式・論文も１回で合格していく集団もいますが。）

試験対策の全体ガイド：短答式・論文式の学習ロードマップを参照してください。合格後の流れは実務修習・登録手続きの解説にまとめています。

不動産鑑定士試験の内容

不動産鑑定士試験は「短答式」と「論文式」とよばれる2つ試験に合格する必要があります。

短答式試験（下表は2022年の参考情報）

試験日	2022年5月15日（日）
合格発表日	2022年6月29日（水）
試験地	北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県
受験資格	誰でも受験できます
試験科目	不動産に関する行政法規　　　　午前（120分）　出題数：40問　配点：100点 不動産の鑑定評価に関する理論　午後（120分）　出題数：40問　配点：100点
出題形式	５肢択一・マークシート方式
願書配布	2022年２月9日（水）～３月11日（金）
願書受付期間	2022年2月10日（木）～3月11日（金）
受験料	（論文式試験も合わせて） 書面申請　13,000円 電子申請　12,800円
合格基準	総合点で約７割を基準に土地鑑定委員会が年度毎に相当と認めた得点。 総合点の他、各試験科目ごとに一定の得点を必要とする。 ※各試験ごとに、いわゆる「足きり」があります。

論文式試験（下表は2022年の参考情報）

試験日	2022年8月6日（土）、7日（日）、8日（月）
合格発表日	2022年10月21日（金）
試験地	東京都・大阪府・福岡県
受験資格	短答式試験の合格者（または短答式試験免除者）
試験科目	【第１日目】8月6日（土） 民法 午前（120分)　 / 出題数:２問　配点：100点 経済学 午後（120分) 　/ 出題数:２問　配点：100 【第２日目】8月7日（日） 会計学　　　　　　　　　　　　　　　　　　 午前（120分)　 / 出題数:２問　配点：100点 不動産の鑑定評価に関する理論（論文問題） 午後（120分)　 / 出題数:２問　配点：100点 【第３日目】8月8日（月） 不動産の鑑定評価に関する理論（論文問題） 午前（120分)　 / 出題数:２問　配点：100点 不動産の鑑定評価に関する理論（演習問題） 午後（120分) 　/ 出題数:１問　配点：100点
出題形式	記述式
願書配布	2022年２月9日（水）～３月11日（金） ※短答式試験免除者も、もちろん願書提出が必要です！
願書受付期間	2022年２月10日（木）～３月11日（金）
受験料	（論文式試験も合わせて） 書面申請　13,000円 電子申請　12,800円
合格基準	総合点で約６割を基準に土地鑑定委員会が年度毎に相当と認めた得点。 総合点の他、各試験科目ごとに一定の得点を必要とする。 ※各試験ごとに、いわゆる「足きり」があります。

（国土交通省）不動産鑑定士試験　サイトリンク

短答式試験の免除制度について

短答式試験に合格すると、論文式試験が合格年度を含め最大３回受験できます。

短答式試験免除者も、もちろん願書提出が必要ですので、注意しましょう。

	2021年	2022年	2023年	2024年
短答式試験	合格	免除	免除	受験必要
論文式試験	（１回目） 不合格	（２回目） 不合格	（３回目） 不合格

2026年の関連情報：論文式合格発表（10月16日予定）の確認方法、不動産鑑定士と宅建士の違いもあわせてお読みください。

不動産鑑定士試験の合格率・ボーダーライン

2020年までの合格率（過去の参考値）

以下の集計は2020年までの過去実績です。合格率は年によって変化するため、最新の傾向は国土交通省が公表する試験結果を確認してください。2020年までの合格率（過去の参考値）は、以下のとおりです。

短答式試験	33.1%（令和２年度）
論文式試験	17.7%（令和2年度） ※他資料との照合はしておらず、私が計算しています。

短答式試験の合格率

短答式試験の合格率・ボーダーラインは以下のとおりです。ここ数年は短答式に基本的な問題を含めてくることが多く、正答率が７０％になって初めて安全圏と考えられます。

論文式試験の合格率

論文式試験の合格率は以下のとおりです。令和２年の合格率が高く、以前は論文式試験は１０人に１人が合格のイメージでしたが、６人に１人にまでなってきましたね。

	受験者数	合格者数	合格率
平成27	706	100	14.2%
平成28	708	103	14.5%
平成29	733	106	14.5%
平成30	789	117	14.8%
令和１	810	121	14.9%
令和2	764	135	17.7%

必要な勉強時間

一般的に、不動産鑑定士試験合格に必要な勉強時間は、2,000～5,000時間と言われています。

ただし、社会人受験者なのか、専業受験生なのか、大学生なのか、資格試験に慣れているか、年齢、実務経験、免除科目があるかどうかで、もちろん勉強時間の差は発生します。

実際の合格者の勉強時間のヒアリング結果は、以下のリンク先にまとめております。