暗記訓練シートを活用いただきまして、ありがとうございます！
読者の皆さんから、３６個の基準の暗記訓練シートを役立てておりますが、特定ワードに飽きてきました！とメールをいただくことが増えてきました。
確かに、そのとおりですね。笑
何回かやると、特定ワードは覚えてしまいます。。
ということで、バージョン２も作り進めます。
何度も当ブログで語っていますが、基準暗記さえできてしまえば、合格ラインがはっきりと近づいていくる試験なのです。
不動産鑑定士試験対策のキモは基準の暗記です。何度も繰り返して、暗記を進めることが、合格への近道です。バージョン２も、是非ご活用ください！
赤字XXXをタッチすると、答えが出てきます。
不動産の価格の特徴
（１）不動産の経済価値は、一般に、交換の対価である価格として表示されるとともに、その XX の対価である賃料として表示される。そして、この XXとXX との間には、いわゆる元本と果実の間に認められる XXXX を認めることができる。（２）不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、また、二つ以上の権利利益が同一の不動産の上に存する場合には、それぞれの XXXX について、その価格（又は賃料）が形成され得る。
（３）不動産の属する地域は固定的なものではなくて、常に拡大縮小、集中拡散、発展 衰退等の変化 の過程にあるものであるから、 XXXXXXXX が最適なものである かどうか、仮に現在最適なものであっても、時の経過に伴ってこれを持続できるかどうか、これらは常に検討されなければならない。したがって、不動産の価格（又は賃料）は、通常、過去と将来とにわたる XXXXXX の下に形成される。今日の 価格（又は賃料）は、昨日の展開であり、明日を反映するものであって常に変化の過程にあるものである。
（４）不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、このような 取引価格等から不動産の適正な価格を見出すことは XXXX には非常に困難であ る。したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士の XXXXXX が必要となるものである。
不動産の種類
不動産の XX とは、不動産の用途に関して区分される不動産の分類をいい、不動産の XX とは、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて区分される不動産の分類をいう。宅地の類型
宅地の類型は、その有形的利用及び権利関係の態様に応じて、 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX に分けられる。更地とは、 XXXXXXXXXX 、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地とは、建物等の用に供されている敷地で XXXXXXXXXXXXXXXX に属している宅地をいう。
借地権とは、 XXXXXXXXXXXXXXXXXX に基づく借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。
底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権とは、工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。
建物およびその敷地の類型
建物及びその敷地の類型は、 XXXXXXXXXXXXXXXX に応じて、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、借地権付建物、区分所有建物及びその敷地等に分けられる。自用の建物及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが XXX であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における XXXXXXXXXX をいう。貸家及びその敷地とは、建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、 XXXXXXXXXXXXXXX における当該建物及びその敷地をいう。
XXXXXX とは、借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地とは、建物の区分所有等に関する法律 XXXXXX に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する XXXXXXXXX 及び同条第６項に規定する XXXXX をいう。
価格形成要因
不動産の価格を形成する要因（以下「価格形成要因」という。）とは、不動産の効用及び XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX の三者に影響を与える要因をいう。不動産の価格は、多数の要因の相互作用の結果として形成されるものであるが、 XXXXXX も常に変動する傾向を持っている。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、価格形成要因を市場参加者の観点から明確に把握し、かつ、その XXXXXXXXXXXXXXXXXX を十分に分析して、前記三者に及ぼすその影響を判定することが必要である。
価格形成要因は、 XXXXX、XXXXXXXXXXX に分けられる。
地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって XX、XXのXX、XXXXXXX 各地域の特性を XX し、その地域に属する不動産の価格の形成に XXXX 影響を与える要因をいう。個別的要因
個別的要因とは、 XXX に個別性を生じさせ、その XX を個別的に形成する要因をいう。最有効使用の原則
不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に XXXXXXXXXXXXX 使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、 XXXXXXXXXX を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の XXXX に基づくものである。均衡の原則
不動産の収益性又は快適性が XXX に発揮されるためには、その構成要素の組合せが XX を得ていることが必要である。したがって、不動産の XXXXXをXX するためには、この均衡を得ているかどうかを分析することが必要である。適合の原則
不動産の XXX又はXXX が最高度に発揮されるためには、当該不動産がその環境に XX していることが必要である。したがって、不動産の最有効使用を判定するためには、当該不動産が XX に適合しているかどうかを分析することが必要である。対象不動産の確定
不動産の鑑定評価を行うに当たっては、まず、鑑定評価の対象となる XX又はXXX を物的に確定することのみならず、鑑定評価の対象となる所有権及び所有権以外の権利を確定する必要がある。対象不動産の確定は、鑑定評価の対象を明確に他の不動産と XXし、XXする ことであり、それは不動産鑑定士が鑑定評価の依頼目的及び条件に照応する対象不動産と当該不動産の XXXXXXX とを照合して確認するという実践行為を経て最終的に確定されるべきものである
価格時点
価格形成要因は、時の経過により XX するものであるから、不動産の価格はその判定の基準となった日においてのみ妥当するものである。したがって、不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格の XXXXXX を確定する必要があり、この日を価格時点という。また、賃料の価格時点は、 XXのXXのXX の収益性を反映するものとしてその期間の期首となる。 価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として 現在の場合（XXXX）、過去の場合（XXXX）及び将来の場合（XXXX） に分けられる。リンク
正常価格
正常価格とは、市場性を有する不動産について、 XXXXXXXX の下で合理的と考えられる XXXXXX 市場で形成されるであろう XXXX を表示する適正な価格をいう。限定価格
限定価格とは、市場性を有する不動産について、 XXXXXXXXXXXXXXXXX 又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と XX することにより、市場が相対的に限定される場合における XXXX の当該市場限定に基づく XXXX を適正に表示する価格をいう。限定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。
（１）借地権者が底地の併合を目的とする売買に関連する場合
（２）隣接不動産の併合を目的とする売買に関連する場合
（３）経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合
特定価格
特定価格とは、 XXXXXXXXXX について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の XXXX の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の XXXX を適正に表示する価格をいう。特定価格を求める場合を例示すれば、次のとおりである。（１）各論第 3 章第 1 節に規定する証券化対象不動産に係る鑑定評価目的の下で、投資家に示すための XXXXXX を表す価格を求める場合
（２）民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提とした価格を求める場合
（３）会社更生法又は民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、事業の継続を前提とした価格を求める場合
↓これ以降は、まだバージョン１と同じです。申し訳ございません。徐々にアップしていきます。
地域分析
地域分析とは、その対象不動産が XXXXXXX に存するか、その地域は XXXXXXX を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の XXXX と XXXX について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。標準的使用
近隣地域の特性は、通常、その地域に属する不動産の XXXXXXXXX に具体的に現れるが、この標準的使用は、 XXXX からみた地域相互間の相対的位置関係及び XXXX を明らかにする手掛りとなるとともに、その地域に属する不動産のそれぞれについての XXXXX を判定する有力な標準となるものである。地域分析における市場分析
地域分析における対象不動産に係る市場の特性の把握に当たっては、 XXXXXXXXX における市場参加者がどのような属性を有しており、どのような観点から不動産の XXXX を選択し、 XXXXXX についての判断を行っているかを的確に把握することが重要である。あわせて XXXXX における市場の需給動向を的確に把握する必要がある。また、把握した市場の特性については、近隣地域における標準的使用の判定に 反映させるとともに鑑定評価の手法の適用、試算価格又は試算賃料の調整等における各種の判断においても反映すべきである。個別分析
不動産の価格は、その不動産の XXXXXXXXX を前提として把握される価格を標準として形成されるものであるから、不動産の鑑定評価に当たっては、対象不動産の最有効使用を判定する必要がある。個別分析とは、対象不動産の XXXXX が対象不動産の XXXXXXXXX についてどのような影響力を持っているかを分析してその XXXXX を判定することをいう。最有効使用の判定にあたっての留意点
不動産の最有効使用の判定に当たっては、次の事項に留意すべきである。（１） XXXXXXXXXX を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であること。
（２）使用収益が将来相当の期間にわたって持続し得る使用方法であること。
（３）効用を十分に発揮し得る時点が XXXXXXXX でないこと。
（４）個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるので、個別分析に当たっては、特に近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにし判定することが必要であるが、対象不動産の XXXXXXXX 等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられるので、こうした場合には、それぞれの用途に対応した個別的要因の分析を行った上で 最有効使用を判定すること。
（５）価格形成要因は常に変動の過程にあることを踏まえ、特に価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測される場合には、当該変動に伴い対象不動産の XXXX が変化する可能性があることを勘案して最有効使用を判定すること。
取引事例の選択について
取引事例等は、次の要件の全部を備えるもののうちから選択するものとする。（１）次の不動産に係るものであること
⓵ XXXXXXXXXXXXXXXXXX 若しくは必要やむを得ない場合には 近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存する不動産
⓶対象不動産の XXXXX が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏内に存し対象不動産と XXXXX 等の関係が成立していると認められる不動産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。
（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又は正常なものに補正することができるものであること。
（３） XXXX をすることが可能なものであること。
（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。
原価法
原価法は、価格時点における対象不動産の XXXXX を求め、この再調達原価について XXXX を行って対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を積算価格という。）。 原価法は、対象不動産が XXXXXXXXXXXX である場合において、再調達原価の把握及び減価修正を適切に行うことができるときに有効であり、対象不動産が土地のみである場合においても、 XXXXX を適切に求めることができるときはこの手法を適用することができる。再調達原価
再調達原価とは、対象不動産を XXXX において XXX することを想定した場合において必要とされる XXXXX の総額をいう。減価修正の目的
減価修正の目的は、 XXXXX に基づき発生した減価額を対象不動産の XXXXX から控除して XXXX における対象不動産の適正な積算価格を求めることである。取引事例比較法
取引事例比較法は、まず XXXXXXX を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて XXXXXXXXXX を行い、かつ、 XXXX の比較及び XXXXX の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を XXXX という。）。収益還元法
収益還元法は、対象不動産が XXXXXXXXXX と期待される純収益の XXXXXXX を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法による試算価格を XXXX という。）収益価格を求める方法
収益価格を求める方法には、一期間の XXX を還元利回りによって還元する方法（以下「直接還元法」という。）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び XXXX を、その発生時期に応じて XXXX に割り引き、それぞれを合計する方法（Discounted Cash Flow法（以下「ＤＣＦ法」という。））がある。 （１）直接還元法 （２）ＤＣＦ法更地の鑑定評価
収益還元更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の XXXXXXXXXXXX 並びに XXXXXXXXXXXX を関連づけて決定するものとする。 XXXXXXXXXXX 場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。更地評価から開発法の流れ
当該更地の面積が近隣地域の標準的な土地の面積に比べて大きい場合等においては、さらに次に掲げる価格を比較考量して決定するものとする（この手法を開発法という。）（１） XXXX をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、 XXXX から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の XXXX を控除して得た価格
（２） XXXX をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該更地を区画割りして、標準的な宅地とすることを想定し、販売総額から通常の造成費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格
建付地の鑑定評価方針
建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の XX としての最有効使用との格差、 XXX の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、 XXX に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。ただし、建物及びその敷地としての価格（以下「複合不動産価格」という。）をもとに XX に帰属する額を配分して求めた価格を標準として決定することもできる。底地の鑑定評価
借地権設定者に帰属する経済的利益とは、当該宅地の XXXXXX から諸経費等を控除した部分の賃貸借等の期間に対応する経済的利益及びその期間の満了等によって復帰する経済的利益の現在価値をいう。 なお、将来において XXX の授受が見込まれる場合には、当該一時金の経済的利益も借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があることに留意すべきである。底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく XXX 等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び XXXX を関連づけて決定するものとする。
自用の建物及びその敷地の鑑定評価
自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、 XXXXXXXXXXXXXXX を関連づけて決定するものとする。 なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、 XXXX 等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる XXX 等を考慮して決定するものとする。 また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及 びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の XXXXX に基づく価格に加減して決定するものとする。貸家及びその敷地
貸家及びその敷地とは、 XXXXX とその敷地の所有者とが XXX であるが、建物が XXX に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。「借地権」と「借地権付建物」
借地権とは、 XXXXXXXXXXXXXXXXXX に基づく借地権（ XX の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）をいう。 借地権付建物とは、 XXX を権原とする XX が存する場合における当該建物及び借地権をいう。。「区分所有建物及びその敷地」
区分所有建物及びその敷地とは、建物の XXXX 等に関する法律第２条第３項に規定する XXXX 並びに当該専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の XXXX 及び同条第６項に規定する XXXXX をいう。第８章 鑑定評価の手順
第１節 XXXXXXXX第２節 依頼者、提出先等及び利害関係等の確認
第３節 XXXXXXX
第４節 XXXXXXXX
第５節 XXXXXXXXX
第６節 資料の検討及び価格形成要因の分析
第７節 XXXXXXXXXX
第８節 XXXXXXXXXXXXX
第９節 XXXXXXXX
第１０節 鑑定評価報告書の作成
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