クーリング・オフは、宅建業者が自ら売主となる売買で、買主が事務所等以外の場所で申込みや契約をしたときに、書面で申込みの撤回や契約の解除ができる制度です（宅建業法37条の2）。この記事では、できる場合とできない場合、効果を条文の順に整理します。
最初に：誰が誰に対して使える制度か
- 売主は、宅建業者です。宅地または建物の売買契約で、業者が自ら売主となる場合が対象です。
- 買主は、事務所その他の場所（事務所等）以外の場所で、買受けの申込みをした人や契約を締結した人です。
- 事務所等にあたる具体的な場所は、国土交通省令・内閣府令で定められています。
事務所等で申込みをした買主は対象外
事務所等で買受けの申込みをし、事務所等以外の場所で売買契約を締結した買主は、対象から除かれます（同条1項かっこ書）。
できなくなる場合は2つ
- 省令の定めるところにより、撤回等ができる旨と方法を告げられた場合に、告げられた日から起算して8日を経過したとき（1項1号）。
- 物件の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき（同項2号）。引渡しと代金全額の支払いの両方がそろったときです。
効果と手続を整理する
| 項目 | 内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 方法 | 書面により行う | 1項 |
| 効力が生じる時 | 書面を発した時 | 2項 |
| 売主の請求 | 損害賠償や違約金の支払いを請求できない | 1項後段 |
| 売主の義務 | 受領した手付金その他の金銭を、速やかに返還する | 3項 |
| 特約 | 申込者等に不利な特約は無効 | 4項 |
効力は、書面を「発した時」に生じます。売主に届いた時ではない点が、よく問われます。
確認問題
宅地建物取引業法37条の2（事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等）について、正しいものはどれか。
- 買主が宅建業者の事務所等で買受けの申込みをし、事務所等以外の場所で契約を締結した場合でも、買主は申込みの撤回等を行うことができる。
- 買主が、申込みの撤回等を行うことができる旨と方法を省令の定めに従って告げられた場合、告げられた日から起算して8日を経過したときは、申込みの撤回等を行うことができない。
- 申込みの撤回等の効力は、買主が書面を発した時ではなく、その書面が売主に到達した時に生ずる。
- 申込みの撤回等が行われた場合でも、宅建業者は、損害賠償や違約金の支払を請求することができる。
正答と全4肢の理由を確認する
正答：2
- 誤り。事務所等で申込みをし、事務所等以外の場所で契約を締結した買主は、対象から除かれる（法37条の2第1項かっこ書）。
- 正しい。告げられた日から起算して8日を経過したときは、申込みの撤回等を行うことができない（同項1号）。
- 誤り。効力は、書面を発した時に生ずる（同条2項）。
- 誤り。宅建業者は、損害賠償や違約金の支払を請求することができない（同条1項後段）。
根拠：宅地建物取引業法37条の2第1項〜第4項
根拠と公式の確認先
本文は2026年4月1日施行の条文に合わせています。事務所等にあたる場所の細部は、省令（e-Gov）や国土交通省の資料で確認してください。
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