賃貸借の分野では、敷金・原状回復・賃貸人の地位の移転が組み合わせて問われます。この記事では、民法の条文（2026年4月1日時点）に沿って、論点ごとに整理します。
敷金とは何か、いつ返すか（622条の2）
- 敷金は、名目を問わず、賃借人の債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭です（1項かっこ書）。
- 賃貸人は、受け取った敷金の額から、賃借人の債務の額を控除した残額を返還します。
- 返還するのは、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」か、「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」です（1項各号）。
- 賃借人が債務を履行しないときは、賃貸人は敷金を弁済に充てることができます。賃借人から、敷金を弁済に充てるよう請求することはできません（2項）。
原状回復義務の範囲（621条）
賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷がある場合に、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負います。ただし、通常の使用・収益によって生じた損耗と、経年変化は、損傷から除かれます。賃借人の責めに帰することができない事由による損傷も、この義務の対象外です。
賃貸不動産が譲渡されたとき（605条・605条の2）
| 場面 | 結論 | 条文 |
|---|---|---|
| 賃貸借を登記したとき | 不動産について物権を取得した者などの第三者に対抗できる | 605条 |
| 対抗要件を備えた賃貸借の不動産が譲渡されたとき | 賃貸人たる地位は譲受人に移転する | 605条の2第1項 |
| 譲渡人と譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたとき | 賃貸人たる地位は譲受人に移転しない | 605条の2第2項 |
| 賃貸人たる地位の移転を賃借人に主張するとき | 所有権の移転の登記が必要 | 605条の2第3項 |
| 賃貸人たる地位が移転したとき | 敷金の返還債務は、譲受人が承継する | 605条の2第4項 |
確認問題
不動産の賃貸借について、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 賃貸人は、賃貸借が終了した時点で、賃貸物の返還を受ける前でも、敷金の残額を返還しなければならない。
- 賃借人は、通常の使用によって生じた賃借物の損耗についても、原状に復する義務を負う。
- 賃借人は、賃貸人に対し、敷金を未払賃料の弁済に充てるよう請求することができる。
- 賃貸借の対抗要件を備えた不動産が譲渡され、賃貸人たる地位が譲受人に移転したときは、敷金の返還に係る債務は、譲受人が承継する。
正答と全4肢の理由を確認する
正答：4
- 誤り。敷金の返還は、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときである（民法622条の2第1項1号）。
- 誤り。通常の使用・収益によって生じた損耗と経年変化は、原状回復義務の対象から除かれる（民法621条）。
- 誤り。賃借人から敷金の弁済充当を請求することはできない（民法622条の2第2項後段）。
- 正しい。賃貸人たる地位が移転したときは、敷金の返還に係る債務は譲受人が承継する（民法605条の2第4項）。
根拠：民法605条の2第1項・第4項、621条、622条の2
根拠と公式の確認先
本文は2026年4月1日時点の条文に合わせています。借家の場合は借地借家法の規定も別に確認してください。
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