宅建の住宅税を整理｜固定資産税・不動産取得税・登録免許税の違いと2026年の注意点

宅建士

新築住宅の固定資産税、中古住宅の不動産取得税、住宅ローンの抵当権設定登記。対象・効果・日付を分けて、宅建の税の混同を整理します。

2026.11.05

宅建の「税・その他」で、住宅の軽減措置を一つの制度として覚えていませんか。固定資産税、不動産取得税、登録免許税は、対象となる場面も軽減の方法も異なります。2026年4月以後の住宅を題材に、演習で混同しやすいポイントを整理します。

法令の基準日：2026年4月1日。確認日：2026年11月5日。2027年度試験の法改正対応は別途必要です。

最初に、何に対する税かを分ける

大阪市の案内では、2026年4月1日以後に新築された住宅の床面積要件は、住宅部分が40㎡以上240㎡以下です。要件を満たすと、住宅部分のうち120㎡までに相当する家屋の固定資産税額が2分の1減額されます。この減額の対象に都市計画税は含まれません。

通常の木造2階建て住宅なら、新たに固定資産税が課される年度から3年間が対象です。3階建て以上の耐火・準耐火住宅や認定長期優良住宅は扱いが異なるため、問題文の構造・階数・認定の有無を確認します。

「新築住宅の敷地も同じ制度で一律半額」とする肢は、土地の住宅用地特例との混同です。家屋の税額減額と土地の課税標準の特例を分けて読みましょう。

大阪府の案内では、2026年4月1日以後に取得する中古住宅の床面積要件は40㎡以上240㎡以下です。ただし、取得者個人が居住すること、新築時期又は耐震性などの要件もあります。

たとえば、1988年築・45㎡の専用住宅を個人が取得して自ら居住する設例は、面積と新築時期については軽減対象になり得ます。しかし、それだけで申告等を問わず全額非課税になるとはいえません。問題文の「他の要件・手続も満たす」という条件まで確認してください。

国税庁の税額表は、一定の住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権設定登記について、所定の要件を満たす場合の軽減税率を1,000分の1としています。自己居住などの要件があり、投資用の賃貸住宅に無条件で適用されるものではありません。

同表では、対象となる住宅用家屋の新築・取得の期限を2027年3月31日までと案内しています。登記申請には市町村等の証明書の添付が必要で、登記後に証明書を出しても軽減を受けられない旨の注意があります。床面積や登記時期など、その他の所定要件も別に確認します。

正答番号を覚える代わりに、「これは家屋の固定資産税の税額減額」「これは中古住宅取得時の軽減」「これは抵当権設定登記の税率」と言い換えてみましょう。40㎡という数字が共通していても、すべての住宅関連特例へ同じ条件を当てはめないことが大切です。