【宅建業法】自ら売主の制限：他人物売買と契約不適合責任の特約を条文で整理

宅建士

宅建業者が自ら売主となる場合の制限のうち、他人物売買の禁止（33条の2）と契約不適合責任の特約の制限（40条）を条文で整理し、確認問題で定着させます。

2026.11.14

宅建業者が自ら売主となり、一般の買主と取引する場合には、民法より買主を保護する「自ら売主の制限（いわゆる8種制限）」が適用されます。この記事では、そのうち出題が多い他人物売買の制限と、契約不適合責任の特約の制限を整理します。

1. 他人物売買の制限（33条の2）

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地・建物について、自ら売主となる売買契約（予約を含む）を締結してはいけません。ただし、次の場合は例外です。

例外	ポイント
業者が取得契約を締結している	予約を含みます。ただし効力の発生が条件に係るもの（停止条件付きなど）は除かれるため、条件付きの取得契約だけでは足りません。
工事完了前の物件で保全措置を講じている	第41条第1項に規定する売買に該当し、同項第1号または第2号の措置が講じられているとき。

覚えどころは「確実に取得できる状態か」です。取得できるかどうかが条件次第の段階では、買主に引き渡せないおそれがあるため、売主になれません。

目的物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合の責任について、民法より買主に不利な特約は原則としてできません。例外が、民法第566条の通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約です。

無効となった部分は、民法の原則に戻ります。「期間を短くできるのは2年以上までの特例だけ」と押さえましょう。

自ら売主の制限は、買主が宅建業者の場合（業者間取引）には適用されません（78条2項）。問題文で買主が誰かを必ず確認しましょう。

宅地建物取引業者Aが自ら売主となる場合の次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

正答と全4肢の理由を確認する

正答：2つ（②と③）

宅地建物取引業法（第33条の2、第40条、第41条、第78条第2項）と民法（第566条）（e-Gov法令検索、2026年4月1日時点の条文）。本記事は要点の整理であり、省令で定める細目や例外のすべてを網羅するものではありません。実際の判断では最新の条文と実務資料を確認してください。